住宅交易 把握稅率臨界點
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20的，應就其全部增值額按規定計稅，這里的20的增值額就是“臨界點”。根據土地增值稅臨界點的稅負效應，實際工作中，房地產開發企業業首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后設法調整增值率，其中一個重要環節就是要合理確定商品房銷售價格。
如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵就是控制房地產的增值率。在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。
案例：地處某省城的甲房地產開發企業按普通標準住宅建造一棟4000平方米的商品房，現有兩種銷售方案：
方案一：按照2000元/平方米的價格出售，假設扣除項目金額為672萬元；企業所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。
方案二：按照2100元/平方米的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔6724000×100÷10000×5.5〕(根據規定房地產企業相應印花稅不得扣除)。
企業該采取哪種銷售方案呢？
方案一：該房地產取得銷售收入為2000×4000÷10000=800(萬元)
房產的增值率為[(800-672)÷672]×100=19.05
增值率小于20的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的稅前利潤為128萬元。
方案二：該房地產取得銷售收入為2100×4000÷10000=840(萬元)
房產的增值率為〔(840-674.2)÷674.2〕×100=24.59
增值率大于20，需要繳納土地增值稅165.8×30=49.74(萬元)
企業的稅前利潤為168-49.74=118.26（萬元）。
從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/平方米，但是稅前利潤卻下降了128-118.26=9.74(萬元)。所以，企業該采取第一種銷售方案。
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